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数据报告|2018前三季度中国奥莱发展研究

时间:2019-09-06

 

以上海市场为例,上海今年上半年营业额增幅最高的典型商场中,高性价比的奥莱和免税店增幅惊人,奕欧来浦东迪斯尼店和浦东佛罗伦萨小镇今年上半年营业额大幅上涨47.7%和33.3%,连同浦东机场日上免税店43.7%,包揽全市前三。恒隆广场和ifc国金中心两大奢侈品集中地增幅大涨15%和14%。奥莱、机场免税店和奢侈品购物中心成为上半年魔都业绩最骄人的商业类型。

  

| 停业转型的奥莱同步增加


值得注意的是,奥莱业虽发展迅速,但由于新项目大量开业,竞争激烈导致部分优质奥莱营业额增幅出现放缓。另一方面,由非专业奥莱机构开发的奥莱项目由于缺乏相关资源大多举步维艰。例如上海青浦百联奥莱对街的米格天地运营5年后,于今年8月宣布去除奥莱印记转型家庭娱乐购物中心,并更名为合生新天地。乐清太子龙逸乐城和长治亚业奥莱同样撤离奥莱业务。重庆王府井城市奥莱由于租约到期,也即将撤出解放碑商圈。

 

据中商数据统计,近5年来全国停业转型的奥莱项目超过40家,其中不乏青岛春天奥莱、上海松江狐狸城、杭州临平尚亿奥特莱斯、成都美嘉森、广州摩登奥莱、重庆瑞福奥莱、广州白云5号停机坪欧莱斯、临沂齐鲁园橘子工厂等知名项目。

 

部分区位欠佳的待开发项目更是命途坎坷,例如佛山规划的三水奥特莱斯,遭遇首创退股,新昌接手后,佳兆业本意向合作又最终宣布放弃,所幸9月北京控股集团同意以项目公司估值为基础以注资及股份认购方式持有项目公司51%权益,以共同开发新昌项目公司于北京、广州、佛山、铁岭、天津及泰安等地项目。友阿集团终止石家庄奥莱开发项目,青岛盛文等奥莱项目拍卖则是一再流拍。

 

据中商数据监测,非大型连锁奥莱集团开发的所谓奥莱项目中,大多出于销售商铺目的进行包装,却由于种种原因开业日期一延再延,半数项目甚至延期2至3年以上,而终止开发成为烂尾楼或直接胎死腹中不了了之的奥莱项目更是层出不穷。越来越多的非连锁奥莱项目开始寻求头部连锁奥莱企业的合作共同开发,兼并收购与合作开发成为趋势。

 

| 奥莱业加速整合 六大头部奥莱集团拓展大战


仅就项目总量而言,首创后来居上以16个项目暂时跃居第一,砂之船手握12个项目成为亚军与具有先发优势的百联并列第二,王府井、杉杉、佛罗伦萨小镇紧随其后。但随着各集团尚处缄默期的前期选址项目日后陆续落地,排名及竞争格局将不断演变。



以上统计剔除了付线产品如百联UMAX悠迈生活广场及王府井百货改造而来的城市奥莱,也不含小于3万平方米的后期扩建项目如佛罗伦萨小镇和杉杉各地2期3期,也不包括港澳台地区奥莱如香港佛罗伦萨小镇。

 


以上统计剔除了由百货店改造而来的中小型城市奥莱(例如王府井百货旗下王府井城市奥莱),及小于5万平方米的同一项目后期扩建项目。

 

奥莱拓展大战愈演愈烈,首创以手握17店暂居第一,砂之船、百联、王府井齐头并进均为13店,杉杉和佛罗伦萨小镇则暗自发力中各有9店和6店。

 

| 百联、王府井、砂之船、首创、杉杉、佛罗伦萨小镇

六大头部奥莱集团2018年上半年动向

 

百联集团:


1月百联旗下上海首家城市奥莱UMAX悠迈生活广场进驻五角场原东方商厦。4月嘉兴海宁(杭州下沙)百联二期“杭嘉中心”宣布开建,贵阳花溪大学城奥莱项目前期选址考察。6月百联奥莱杭州店正式签约余杭超山。9月百联奥莱意向签约绍兴柯桥。长沙百联奥莱和济南高新百联奥莱2店、武汉百联2期3家奥莱计划年内开幕。

 

王府井集团:


4月与蓝光集团合作的河南新乡王府井平原商业小镇(含10万方的奥莱)举行开工仪式,5月签约云南城投王府井赛特奥莱将入驻昆明滇池会展中心风情旅游小镇,7月王府井集团携手美国塔博曼集团考察北京大兴区、海淀区商业项目地块为大型奥莱综合体选址;7月又与山西能源交通投资有限公司签署战略合作协议,双方将投资20亿元,在太原晋源区建设国内首个大型园林生态式奥特莱斯商业综合体项目,太原王府井奥莱是目前国内最大的奥特莱斯主题购物公园项目。8月王府井奥特莱斯签约入驻重庆山水主题小镇。


长春远洋王府井赛特奥特莱斯和厦门集美王府井奥莱生活广场计划年内开业。筹备项目包括沈阳赛特奥莱二期、北京赛特奥莱二期。前期洽商项目包括成都龙泉、武汉蔡甸等地。

 

TIPS:王府井集团加速布局奥特莱斯业态。2017年,奥莱业务营业收入33.27 亿元,同比增长41.23%,呈现快速增长势头。王府井方面表示,还将紧抓奥莱窗口期,加速扩张,预计未来奥莱业务将进一步扩大收入占比。2018年上半年,百货/购物中心营业收入同比增长1.18%;奥特莱斯营业收入同比增长8.44%。

 

砂之船集团:


1月签约长沙明发国际城并将于年底开幕。3月亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托—砂之船新交所成功上市。5月签约宝雅置业进驻扬州江都滨江新城,计划于2019年开业。9月,砂之船重庆西部店宣布启动2期工程,由目前的7万平方米扩容至27万平方米。并与亚洲最大的精品生活方式平台寺库达成战略合作,推进彼此线上线下合作,实现优势互补,创造奢侈品行业新物种。

 

并计划逐步进军北京、上海、深圳、成都、武汉、福州、南昌、厦门、大连、郑州、沈阳、济南、南宁、兰州、西宁、呼和浩特、乌鲁木齐,并在杭州积极洽商合作开设2号店。

 

砂之船集团继续模式创新的步伐,全力打造“1+N超级奥莱”。“1代表‘奥莱’,N代表围绕健康、文化、娱乐等符合消费升级趋势的新型线下社交生态圈。在砂之船的“1+N超级奥莱”模式里,除了传统的“名品折扣购物”,还涵盖“超级儿童馆”、“超级运动馆”、“超级农庄”,“超级家居”等,它们和原有的传统奥莱零售一起,组合成张力更大、更具多样性的全新商业模式。

 


砂之船计划在北、上、广、深、各省区中心城市及香港地区、东南亚,与各类开发商、政府平台、商业运营商广泛开展租赁合作、股权投资、项目并购、运营托管等。未来5至10年内,砂之船旗下奥莱项目规模计划达到50个,管理面积计划达到500万方以上。

 

首创钜大集团:


4月武汉首创奥莱正式营业,5月拿下青岛高新区奥莱地块,6月推进成都奥莱项目前期选址项目,7月成功获得南宁兴宁奥莱项目地块,9月携手鲁能集团开发大连金石滩奥莱。2家奥莱计划年内开幕分别为:济南唐冶首创奥特莱斯、郑州新田城首创奥特莱斯。北京房山2期、长沙、西安、昆明、重庆五地首创奥莱正处于建设期,南宁、青岛即将启动。并计划进军福州、厦门、南京、上海、太原、天津、大连等地,离“5年20城”的目标更近了一步。

 

TIPS:首创已开业奥特莱斯有7家,包括北京1期、湖州、万宁斯、昆山、杭州、南昌以及刚刚于4月29日正式开业的武汉首创奥特莱斯。目前,首创持有及管理的奥莱项目数量已达16个,在6大奥莱大鳄中暂居首位。

 

预计到2020年,首创钜大将全面覆盖一二线城市和消费热点城市,成为中国最大的奥特莱斯营运商之一。首创奥莱今年上半年租金收入1.58亿元,同比上涨50.72%。

 

杉杉集团:


1月郑州电视传媒集团宣布携手杉杉集团计划建设郑州杉杉奥特莱斯二店。2月竞得赣州章贡区沙石奥莱地块,预计2019年开业。3月国芳百货联手杉杉投资兰州杉杉奥莱,预计2019年年底开业。9月宁波杉井奥莱启动5期扩建,乌鲁木齐项目土地完成动迁。加上已营业的宁波哈尔滨郑州南昌太原舟山6座奥莱,杉杉旗下奥莱即将突破10家。


此外,成都、沈阳、呼和浩特、温州等城市的新项目也在稳步推进中,郑州、太原等城市还在积极寻找二店落位。


从原来主要依赖开发部开疆扩土,到鼓励有条件的既有门店寻求区域内的二次拓展;从原来自建自持的“重资产”模式,到不排除收购、兼并、管理输出的“轻重并举”模式;从原来坚持“纯血”奥莱的项目定位,升级为引入新业态,打造“奥莱+shoppingmall”的经营模式。

 

佛罗伦萨小镇:


5月签约重庆沙坪坝佛罗伦萨小镇1期计划今年年内开建,预计2020年建成。上海、天津、佛山、成都、武汉5大已开业项目均将进行2至4期的扩建,补足体验业态的天津佛罗伦萨小镇4期和上海佛罗伦萨小镇2期均已启动。并寻觅拓展青岛等城市的商机,未来4年佛罗伦萨小镇还将在国内有3至4家新奥莱亮相。

 

文  / TINTIN GUO

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